01.09.2023, 08:35

Covenants – wichtiger denn je

Beim laufenden Monitoring von Finanzierungen gewinnen Covenants aktuell wieder deutlich an Bedeutung. Finanzierungsgeber sind in der derzeitigen Marktlage gezwungen, Finanzierungen deutlich strenger zu prüfen,...   mehr

21.06.2023, 09:29

ESG in der gewerblichen Immobilienfinanzierung

Der Themenkomplex ESG und Nachhaltigkeit gewinnt in allen Bereichen des Lebens und der Wirtschaft an Bedeutung. Denn der nachhaltige Schutz des Klimas und unseres Planeten geht uns alle etwas an. Auch im...   mehr

Die deutsche Wirtschaft stagniert – die Immobilienfinanzierung auch?

Am 28. April 2023 veröffentlichte das statistische Bundesamt die Meldung, dass die deutsche Wirtschaft im ersten Quartal 2023 gegenüber dem vierten Quartal 2022 preis-, saison- und kalenderbereinigt unverändert blieb. Damit ist der Rückgang um 0,5% im Vorquartal zunächst gestoppt. Aber zeigt sich dieser gesamtwirtschaftliche Lichtblick auch im Finanzierungsmarkt?

Dazu zunächst ein Blick auf die Finanzierungskosten: Diese haben sich in den ersten vier Monaten des Jahres nur moderat verändert. Zwischenzeitliche Schwankungen in den Einständen nach oben und unten wurden jeweils wieder abgefangen. Das zeigt die 10-Jahres Zinsstrukturkurve für Pfandbriefe, die als Orientierung für Finanzierer-Einstände dienen kann. Zwischen dem 02.01.2023 und dem 28.04.2023 liegt eine nur marginale Differenz von 0,02%-Punkten (3,26 % zu 3,24%). Ähnliches gilt für Pfandbriefe mit 5 Jahren Restlaufzeit. Lediglich im kurzen Zinsbereich haben sich die Konditionsgrundlagen weiter verteuert. Die 1-Jahres-Pfandbriefe stiegen von 3,23% am 02.01.2023 auf 3,83% am 28.04.2023.

Bei den Margen der Finanzierer zeigt sich in den ersten vier Monaten des Jahres weiterhin ein Trend hin zu moderaten Steigerungen. Insbesondere risikobereitere Finanzierungspartner lassen sich die höheren Risiken im Markt vergüten.

Insgesamt bleiben die Finanzierungskosten im Vergleich zu Anfang 2022 auf allen Laufzeiten deutlich teurer. Die Steigerungsdynamik von Januar bis April 2023 hat sich allerdings nach unserer Wahrnehmung im Vergleich zur Entwicklung des Vorjahres auf den längeren Finanzierungslaufzeiten verlangsamt.

Die Kosten selbst sind dabei nur ein Teil der fehlenden Marktdynamik. Durch die höheren Zinsen können etwa neu zu finanzierende Bestandsimmobilien oftmals das gewohnt hohe Finanzierungslevel aus den Vorjahren nicht mehr aus den Mieteinkünften bedienen. Und auch Projektentwicklungen leiden unter der Zurückhaltung von institutionellen und auch privaten Käufern, für die ein Erwerb oftmals wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll darstellbar ist.

Diese Schwierigkeiten sorgen unter anderem dafür, dass sich Immobilienfinanzierer deutlich vorsichtiger verhalten müssen. Die angebotenen Finanzierungslevel fallen geringer aus, beziehungsweise Sicherheiten werden kritischer bewertet. Und auch Auszahlungsvoraussetzungen und Covenants gewinnen wieder an Bedeutung. Zudem klagen viele Finanzierer über kapazitive Engpässe. Diese sind auf verschiedene Gründe zurückzuführen. Einerseits spielen Anfragen von Eigentümern und Erwerbern auf der teils händeringenden Suche nach einer zeitnahen (Anschluss-)Finanzierung eine Rolle. Andererseits kommt es auch zu einer zunehmenden Arbeitsbelastung auf den bestehenden Finanzierungsportfolien. Dies sorgt teils für eine deutliche Verlangsamung der Finanzierungsprozesse, die die Finanzierer nur bedingt auffangen können.

Hier gewinnt eine gezielte Ansprache von passenden Finanzierungspartnern wesentlich an Bedeutung. Nur wer die für sein Vorhaben passenden Finanzierer individuell identifizieren und mit passenden Finanzierungsanfragen ansprechen kann, hat aktuell eine realistische Chance auf eine valide Finanzierung.

Das Verstehen Ihrer Bedürfnisse, Ziele und Projekte sowie die Verhandlung mit dazu passenden Finanzierern bildet den Kern einer gezielten und strukturierten Finanzierungsberatung. Diese bieten wir Ihnen als gewerblichem Kunden. Aber auch hier gilt: Die Ansprache und die Verhandlung von Konditionen ist nur ein Teil der Arbeit. Wichtig ist es, die Darlehensprozesse auch nach Unterschrift auf dem Darlehensvertrag zu begleiten. Denn die Prüfung und Erfüllung von Auszahlungsvoraussetzungen haben sich mittlerweile zu oft unterschätzten, arbeitsintensiven Schritten gemausert. Diese machen eine fachkundige, zuverlässige und sorgfältige Begleitung unabdingbar. Wir begleiten Sie deshalb bis zur Finanzierungsauszahlung.

Gleiches gilt für die gezielte Überwachung von Covenants. Auch hier können wir Sie dabei unterstützen, Warnzeichen früh zu erkennen und rechtzeitig gegenzusteuern – und Sie proaktiv in lösungsorientierten Gesprächen insbesondere mit den Finanzierern begleiten.

So gewinnen Sie Zeit, sich auf Ihr Kerngeschäft zu konzentrieren – sprechen Sie uns an.


Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank.